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楼市供过于求开发商无心买地 欲将土地退还政府


来源:admin     发布日期: 2019-11-08

[我們 的英 文:we][已經 的拚音:yǐ jing]申請了退地,但政府方麵給的說法是,退地[可以 的拚音: kě yǐ],但暫時沒有錢退。”[開發 的英 文:developing]商李明(化名)近日頗為鬱悶,[由於 的拚音:yóu yú]公司旗下樓盤銷售持續低迷,他試圖將手頭幾百畝還未開發的土地退還給地方政府。

4月以來,李明在這個東部三線[城市 的英 文:cities]的樓盤已經基本賣不動。

“我們公司的負債率不高,還沒到大難臨頭的[時候 的拚音:shí hou],但房子賣不動,確實難受。”李明對《第一財經日報》[記者 的英 文:journalists]稱,“土地既然不能退,那就先放著吧。”

和李明一樣,越來越多的開發商正在對買地失去興趣。

“去年下半年土地市場的火爆現象難以延續,各線城市土地均有所降溫,並已[開始 的拚音:kāi shǐ]產生分化。”中原地產首席分析師張大偉[告訴 的英 文:tell]本報記者,房企銷售不佳、資金鏈趨緊,雖然對一線城市地塊仍有渴求,但購地已趨於謹慎及理性■亚博体育下注月报■。

流拍頻現

樓市下行壓力傳導到土地市場■亚博体育下注免费收藏■。

中原地產研究部統計數據顯示:5月一線城市合計土地成交額為266。6271億,這一成交額是最近一年來的最低點。

其中,住宅土地成交僅7宗,成交土地額為76。8億,也創造了最近一年來的最低點。住宅類地塊樓麵成交均價為7592元/平方米,相比4月份的12363元/平方米,成交均價有所下滑。[平均 的英 文:an average]溢價率為16。5%,低於4月份的37。2%。

一家全國性開發商[廣州 的英 文:Guangzhou]公司[負責 的拚音:fù zé]拿地設計的吳小姐告訴本報,雖然最近該司在考察[一些 的英 文:some]地塊,但已經基本不參與投標。“目前必須謹慎再謹慎。”

克而瑞研究[中心 的英 文:center]提供的數據顯示,5月,15家典型房企的拿地麵積為274。6萬平方米,同比下降66%,拿地金額88億元,同比下降65%。

其中,華潤置地、龍湖地產、綠城[中國 的拚音:zhōng guó]、世茂房地產、雅居樂、遠洋地產等龍頭房企全月均未有土地入賬。

事實上,5月份各地政府均加快了推地速[度 的拚音: dù],但由於目前整體市場不景氣,開發商拿地意願大受[影響 的英 文:effect],流拍和底價成交情況[反而 的拚音:fǎn ér]繼續擴大。

廣州、[沈陽 的英 文:Shenyang][成都 的英 文:Chengdu]、昆明、杭州、南京、佛山、長沙等熱點城市均“未能幸免”。

沈陽上月共推出18幅土地,最終僅8幅成交,其餘10幅土地[全部 的拚音:quán bù]流拍。可作為對比的2013年5月,沈陽推出的7幅土地全部成交。

一位在沈陽有多個項目的開發商告訴本報記者:“沈陽前幾年出讓了大量的土地,目前[當地 的拚音:dāng dì]樓市已供過於求,再加上新增人口導入不足與銀根緊縮,樓市、地市雙雙陷入低迷。”

“目前大家關心的是[如何 的英 文:how]去化庫存,哪有心思買地。”李明對《第一財經日報》記者表示,“現在形勢還很不明朗,賣樓遠比買地緊急。”

易居中國執行總裁丁祖昱認為,房企對當前土地市場基本看淡,土地市場進入寒冬已成定局。

合富房地產[經濟 的拚音:jīng jì]研究院院長龍斌告訴《第一財經日報》,接下來土地市場將會更冷。在市場不[接受 的英 文:accepted]的情況下,地方政府的土地供應節奏也會放緩。

4月28日,廣州推出一宗位於老城區海珠區的橡膠新村東部住宅地塊,作為難得一見的廣州老城區住宅地塊曾引起廣泛關注,不過近日廣州市國土房管局突然宣布該地塊中止出讓。

土地收入下滑

在同策谘詢研究總監張宏偉看來,2014年以來,房地產市場供求進入低迷期,土地出讓金也呈現出增幅下滑的態勢,部分城市甚至[出現 的拚音:chū xiàn]土地流拍的情況,這將直接影響到地方的償債能力,甚至[可能 的拚音:kě néng]引發階段性的土地財政危機。

張宏偉對本報記者稱,在目前分稅製格局下,地方土地出讓收益的一部分需要上繳中央,剩餘的賣地收入則屬於地方的政府性基金,除必需用途外,地方政府對其餘賣地收入支配權限較大。從這個角度來講,土地財政引發了各地的推地賣地熱潮。

中原集團創始人、董事施永青對本報記者稱,[大多數 的英 文:most]地方政府把還債的[希望 的拚音:xī wàng]寄托於賣地,一旦房地產[價格 的拚音:jià gé]下跌,“借新還舊”就不再起作用。“新債融不到這麽多錢,舊債就會出[問題 的拚音:wèn tí]。”

一位房地產私募基金負責人和記者分享了一個真實的案例:他的一位朋友在南京拿了一個20萬平方米的商業項目,現在基本“死”在[那裏 的拚音:nà li]了。在他拿地的時候,地方政府告訴他,這個[區域 的拚音:qū yù]隻規劃了他們一個商業項目。結果兩年後,周邊商業地產“遍地開花”。

上述在沈陽有項目的開發商表示:“現在不少地方政府在舉債方麵的想法就是‘管借不管還’,在土地滯銷的背景下,一些前幾年大搞基建的地方政府甚至連償付利息都有困難。”

麵對著土地收入下滑和地方債務高企的雙重困境,部分地方政府已[無法 的拚音:to be]淡定。

[包括 的拚音:bāo kuò]南寧、蕪湖、宣城、銅陵、無錫、寧波在內的多個城市推出了直接或間接的“救市”政策。

野村證券中國首席經濟學家張智威對媒體表示,對於一些地方政府的托市政策,中央默許的可能性更大,因為地方政府財政壓力比較明顯。過去,中央政府的貨幣政策比較鬆,地方政府可以通過[其他 的拚音:qí tā]途徑找到資金,但現在,地方政府對土地的依賴度更強。

同策谘詢近日發布的《2013年45個限購城市土地財政依賴度》報告顯示,土地財政依賴度較高的(超過80%)13個城市,依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、[福州 的拚音:Fuzhou]、昆明、[濟南 的英 文:Jinan]、徐州、寧波、溫州、成都。其中,杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%,杭州以156。4%排名首位。

繼續賣還是斷供

據本報記者梳理,麵對著樓市、地市雙雙遇冷的現實,地方政府在推地策略上出現了明顯分歧。

杭州、上海等城市的土地[幾乎 的拚音:jī hū]“斷供”;成都、沈陽等城市仍在冒著流拍的風險[大力 的英 文:vigorously]推地;而以常州、連雲港為代表的城市則大幅下調了供地總量。

一位資深業內人士認為,政府“惜售”土地,賭的是財政儲備與市場轉暖的時間長度,其中要害在於政府短期內不靠土地收入也能正常運轉。杭州、上海之前賣地收入豐裕,財政有所儲備,[因此 的拚音: yīn cǐ]政府敢於賭一賭市場轉暖,也是正常的。

張宏偉表示,今年國土資源部暫停對外發布全國住房用地供應[計劃 的拚音:jì huà],改由地方自行公布,這將增加地方政府在土地供應方麵的主動權。尤其是在供地量與節奏上,地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩土地出讓節奏、降低入市門檻等措施避免土地流拍,進而扭轉土地市場僵局,獲得更多的土地出讓金溢價收益。

(樓市供過於求開發商無心買地)


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